失敗からの学びの方が大きかった。
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分譲マンションを購入するまでの失敗談まとめ
やっとのことで購入した分譲マンション。引っ越して1か月が経ちました。
だいぶ落ち着いてきたので、ここまでの道のりを整理しておきます。1年ほどかかりましたが、初めてのことなので失敗ばかりしていました……
自分でもいろいろと反省しつつ、同じような過ちを皆さんにしてほしくないので、教訓として共有できればと思います。参考になるかどうかは分かりませんが。
最初に、探していた条件を共有しますね。
- 新築分譲マンション
- 3LDK、70平米くらい
- 駐車場あり（CX-5が問題なく止められる）
- 渋谷にある職場まで片道1時間程度
- 優しいお値段（最近よくある「億いくんちゃう…？」みたいな物件は対象外）
- 10年以内に売却予定
失敗①：営業さんの口車に乗せられて買いかけた
最初に見に行ったのは、埼玉県のとあるマンション。最近よくある「完成後販売」をしている物件で、実際に自分が購入する部屋を見ることができ、諸手続き完了後にはすぐに入居できるタイプのマンションです。
そのため、通常のような仮設のマンションギャラリー（モデルルーム）はなく、マンションの中の1室が販売センターとなっており、そこで話を聞くスタイル。そして、実際の（購入するであろう）部屋を案内してもらえます。
一通り話を聞いた後、2部屋を案内してもらいました。個人的には、立地にも内装にもあまりしっくりきていませんでしたが、マンションの営業さんは怖いですね。あれよあれよという間に申し込みを入れる方向で話が進んでいたんですよ。
数年住んで売却する前提という僕らのスタンスもよくあるみたいで、周辺の相場を踏まえた損益分岐点を計算してくれたり、自身が住み替えを繰り返して4回売却している話などを織り交ぜながら、購入者を安心させてきます。その上で、同じ部屋を検討中の人がいることを踏まえて即決を勧めてきました。
申し込み＝購入ではないので、そこまで言われると、まあとりあえず申し込みを入れてもいいかな、という気分にさせられました。自分自身もそのときは理性を保っているつもりだけど、後から思い返してみると普通じゃなかった。怖い怖い。
結局、冷静になった後で購入しないことにしましたが、マンションの営業さんは怖い（ことがある）ということがよく分かりました。これ以降は耐性がついたので、このように口車に乗せられることはありませんでした。
失敗②：駐車場がなくなる問題
埼玉県という立地にピンとこなかったので、神奈川県川崎市、横浜市あたりで探すことにしました。
いくつかのマンションを回り、購入したいと思える物件に出会いました。こちらの物件は完成後販売ではなく、マンションギャラリーにあるモデルルームを見て、建設中に申し込みを入れるタイプ。そのため、実際の自分の部屋を見ることができるのは購入後となります。
立地は（少し妥協したものの）問題ないし、内装のクオリティも頭ひとつ抜けてる。問題といえば「駐車場設置率」で、自治体が条例で定める40%を下回る21%だったんです。残りの19％は、向かいの敷地にある月極駐車場の賃貸を斡旋するという内容でした。
大前提として、ほとんどのマンションは、駐車場を確保できるか分からない状態で購入し、購入者の中で駐車場利用希望者を募ります。利用希望者が設置台数内に収まれば問題なく確保できるけれど、溢れれば抽選です。
抽選で外れれば、「マンションは購入したのに敷地内に車を止められない」という悲惨な状況に陥ります。そうなる可能性を少しでも減らすために、車を所有することを重視する人は駐車場設置率の高いマンションを選ぶのが重要なのです。
まあ、マンション敷地内ではないけれど、数字上は一応自治体の基準を満たしているし、大丈夫かなと思って契約したんです。しかし、これが甘かった。
入居まで半年を切ったタイミングで、デベロッパーから「向かいの敷地にある月極駐車場が使えなくなる」と連絡がありました。ということは、21％しかない設置率の駐車場を巡って抽選が行われることになります。
さらに、このマンションは機械式駐車場だったので、車の高さにも制限があります。僕のCX-5が入るハイルーフ区画はたったの「2台」。ちょっと厳しいんじゃないか……
さすがに当初の話と違いすぎるので、相当抗議はしましたが、契約を白紙撤回することはできないと主張され、八方塞がりでした。そのため、僕らが取りうる選択肢は、
- そのまま抽選に臨み、当選する可能性に賭ける
- 手付金を放棄して契約解除（これは契約書で買主に認められた権利）
の2つだけ。
支払っていた手付金は、下手したら車を買えるくらいの額だったので、放棄する判断は簡単にはできませんでした。そのため、抽選に臨んだところ、2台のうちの1台に見事当選。自分の運の強さに驚くとともに、さらに難しい判断を迫られました。
確かに、自分がずっと住むのなら、この物件に入居しても問題ないかもしれません。しかし、僕らは10年以内に売却する前提。駐車場設置率21％の物件では、売却時になかなか買い手が見つからないか、相場より安く買い叩かれるか、いずれにせよ将来的に大きく損をする結果になるのではないかと考えました。
かなり難しい判断でしたが、将来大きく損するよりも、今手付金を放棄した方が傷が浅いのではないかと。このように考え、結局、入居前に手付金を放棄して契約解除したのでした。
この経験から得られた教訓は、
- 車を所有することを重視する以上、駐車場設置率に制限がある首都圏のマンション選びは相当慎重にならないといけない。駐車場を確実に確保できる物件をピックアップして押さえに行くべき。
- そのため、狙うのは、駐車場の利用状況が明らかな「完成後販売物件」か、駐車場の利用希望を含めてマンションを契約できる「野村不動産のプラウドシリーズ」のどちらか。
ということでした。これらを踏まえて次の物件を選ばないといけません。もう疲れたけれどね……
失敗③：どうすればいいのか分からなくなる
②のマンションは、他のマンションを含めて吟味した上で住みたくて買ったので、このような結果になったのはショックが大きかったです。なので、しばらく家探しから距離を置いていました。
- そもそも車を所有することを重視するのなら首都圏のマンションは向いてなくて、戸建ての方がいいのでは？
- でも、10年以内に住み替える前提で戸建てを立てるのはリスキーなので、戸建てを立てるのなら永住する場所を今決めないといけない。
- 子どもが生まれていない現時点でそれは無理なので、とりあえず賃貸にしとく？
- でも、分譲レベルのスペックで同じような広さの家にするのなら、賃貸の方が圧倒的に月々の支払いが高い……
というように、堂々めぐりで結論が出ませんでした。
結論が出ないのは、そもそも自分たちが家に対する知識が浅いのが原因なのではないかと考えたりもしました。戸建てに関する知見を深めるために、建売住宅の見学に行ったり、住宅展示場で話を聞いたりしたけれども、やっぱり今戸建てを持つのは違う気がして。
だからといって、在宅勤務の多い2人が1LDKの賃貸に住み続けるのは限界が来ているし、2LDK〜3LDKの賃貸に引っ越す気にもならない。じゃあどうすればいいの？と考えたとき、やっぱり分譲マンションを買うのが最適なんじゃないかと。
たったひとつの成功：今住んでいる家を購入
②の失敗のおかげで、狙うべきマンションは明確でした。
つまり、駐車場の利用状況が明らかな「完成後販売物件」か、もしくは、駐車場の利用希望を含めてマンションを契約できる「野村不動産のプラウドシリーズ」か。でも、プラウドはお値段が優しくないので、あまり積極的に検討はしなかったです。
しかし、あまりに値段ばかり見るとリセールバリューに響きそうなので、資産価値の高い「メジャー7」とよばれる大手デベロッパーが開発した物件がよかった。野村「プラウド」の他には、住友「シティハウス」、大京「ライオンズマンション」、東急「ブランズ」、東京建物「ブリリア」、三井「パークホームズ」、三菱地所「ザ・パークハウス」といったブランドがあります。
これらのブランドの中から、駐車場の利用状況が明らかな「完成後販売物件」を探して契約する。狙うべき方向性はこのひとつだけです。
詳細は書きませんが、この方向性で探し、住みたい物件を見つけることができたので、割と即決で契約した次第。諸々の手続きも無事に終わったので、スムーズに入居することができました。1LDKの賃貸から3LDKの分譲にランクアップしたので、とても快適です。
自分が重視するポイントは何？
最後にまとめると、「自分が重視する要素が何なのか、事前によく考えよう」というのが、この記事で言いたいポイントです。
営業さんの口車に乗せられて、雰囲気で「この物件でいいんじゃない？」と結論づけることがないように、自分が重視するポイントを事前に言語化しておくべきです。
立地？ 駅からの距離？ 周辺環境？ ブランド？ 内装のクオリティ？ 部屋の広さ？ 設備？ お風呂の広さ？ 内廊下であること？ 階数？ 眺望？ ——というように、自問自答してみると自ずと答えは導かれると思います。
僕の場合は、「70平米程度の広さ」「3LDKの間取り」「最低限の内装のクオリティ」はもちろん、「駐車場を確実に確保でき、CX-5を問題なく止めることができる」のが最重要なポイントでした。
いずれにせよ、自分が求める全ての条件を満たす物件はなかなかありません。何かは妥協しないといけないので、妥協できるポイントを見つけておくのも重要です。
そして、ここまで考えた上で、初めてマンションギャラリーを訪問する。そうすれば、僕のような失敗は無いのではないかと思います。
